靜安“十三五”規劃明確以建成“更具引領性的全球城市核心城區”為總目標，打造高品質、現代宜居的核心城區。靜安在快速發展變革的過程中，持續提升服務能級，重構城區功能結構，探索管理模式創新，始終是靜安重要課題。靜安區行政區域面積37平方公里，“被仰望”的高端商業商務樓宇與“從未遺忘”的老舊小區鱗次櫛比，城區有機更新與舊城的民生改造共同推進過程中，物業管理作為城區管理的抓手，如何率先探索走出一條中心城區管理新路？對靜安來說意義重大。

靜安下轄13個街道1個鎮，274個居（村）委會，3154個居民小組。這么龐大的組織體系下，2015-2017，靜安區連續三年位居物業管理公眾滿意度測評全市******，成績裴然。但城區發展過程中，物業管理依舊有諸多問題不可回避：

１、短板明顯，老舊小區問題突出。目前，靜安區有老舊小區388個，占全區小區總數49.4%，建筑面積1283.85萬平方，占全區住宅面積38.2%。這些房屋的房齡長、基礎設施設備差、安全隱患多、小區配套功能少、物業管理難度大。

２、成本約束，管理標準提高困難。物業管理服務通常以價定質，隨著不斷上漲的人工成本和政策成本，不斷老化的設施設備導致維護成本持續上漲，十年難變的物業管理費，對于收費高的商務樓宇或******小區尚好，但對于原本收費低的小區來說捉襟見肘，管理標準很難提高。物業管理費收入高低差形成的管理水平層次、位次分化明顯。

３、發展瓶頸，管理水平參差不齊。目前小區物業管理人員是“一小區一配置”，對于小、老、收費低的物業項目來說，受管理費收入低的限制，管理人員配置少或無，技術工種不全，綜合管理能力弱，安全應急響應能力差，能夠做好物業管理的保安、保潔、保綠、保修這“四?！狈找褜崒俨灰?，要提升管理服務能級，服務于智慧型社區、國際化城區、標桿型全球化城市中心，則是難上加難。

４、資源不均，外溢共享功能有限。廉租房、公租房、舊式里弄、新建商品房等不同的房屋現狀及功能屬性，實行不同的住房管理體系，小區自配資源不均衡且都是獨用獨享，以建筑紅線為隔離的物業區域，共享運動、健身、養老、圖書站等社區資源十分局限。

5、“三美”建設成果鞏固任務繁重。2015年至今，全區綜合改造累計完成全項目修繕120.71 萬平米、屋面及相關設施改造 622.84平米、多高層住宅綜合整治 889.93 萬平米。完成二次供水設施改造 756 萬平米、雨污分流改造 42 萬平米、老舊住房安全隱患處置 26 萬平米等等，大量的“三美”建設，后續的管理與成果鞏固工作任重而道遠。

針對上述問題，提出下述思考建議。

１、探索靜安物業管理新模式。靜安作為中心城區，發展需求已由以外溢式開發為主轉為以內部功能調整、結構重組優化為主，所需要的城區管理是“通體社會”及社區自治模式，物業管理作為城區管理服務供應商，亟需內涵式發展及管理創新，需要在頂層設計上迭代理念認知?，F行的物業管理更多源于產權理論、委托代理理論等，建議我區物業管理模式導向上由“小區型”升級“社區型”，將以產權人、委托人為服務聚焦的物業管理，注入“地域歸屬和社區價值”，將小區物業管理小單元和“三區”（城區、社區、街區）管理大版塊結合起來，鞏固已有“三美”建設及人文成果，率先形成“社區型物業管理”的靜安模式。

2、重新設計靜安物業管理的空間劃分。目前，我區已在推行物業管理區域歸并，鼓勵優質物業管理企業輸出管理，保質增效。建議區有關部門在物業管理小區合并管理的基礎上，重構物業管理的區域結構，以街道行政區域為社區單元導入物業管理，打通小區、街區、社區、城區的管理，點線面結合，結合網格化管理實行全覆蓋的社區管理，避免多邊界，多頭責任。全社區型物業管理，強調 “街鎮物業所轄區域”，可提高規模效益，降低邊際成本，便于配置高層級的社區物業服務人員，提升物業服務能力的同時，亦可讓高標準的物業服務通行于全社區。

3、放開街區、社區的物業管理市場。加大政府采購物業服務的范圍、內容，不分企業所有制，讓物業管理企業作為城區管理服務供應商，參與、融入，多樣化發展。城區管理充分市場化、全面化，可以打破管理體制不同的壁壘、運行體制不同的屏障，緩解“體制內管理缺編制，體制外生存缺市場，體制內外都高成本”現象。

4、培育聯動、聯片的社區治理體系。催生新的“社區綜合體”為物業服務的主體空間，物業管理服務從服務于“四?！被貧w其核心本源，服務于人、社會、經濟的有機整合。建議我區按照行政區屬，強調對物業管理的屬地化管理、考核權限，順應目前街道、居委會、業委會、物業公司四位一體的社區治理體系，共治共享。

5、建立社區型應急管理體系。將物業管理企業的應急管理納入社區應急儲備，應急指揮、協調、響應、資源，按照行政管理劃片，都落實到屬地管理，結合網格化管理平臺，統籌資源、統一調度。就近救緩的格局，亦可提高響應速度，降低應急管理成本。

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